WeWork IPO 的招股申请宣传变革性工作场所的潜力,以使大规模亏损合理化

如今,创业孵化的初创公司WeWork已公开提交IPO申请,该公司面临着说服投资者重新审视其不断扩大的亏损、看到其革命性工作场所潜力的重任。

“我们空间即服务(space-as-a-service)产品大大降低了租赁房地产到简化会员模式的复杂性,同时向我们的会员提供优质的体验,让我们的会员有相比较传统更低的价格选择, 并且帮助 我们的会员把固定租赁成本转移到可变成本,”该公司在其S-1中说,“我们的会员模式正在改变个人和组织消费商业地产的方式。”

几个月前,该公司曾秘密向美国证券交易委员会(SEC)提交招股说明书。但今天,该公司公开了上市申请,预计将在9月份进行公开发行。

该公司没有透露计划出售多少股,不过其中包括一个占位数字,称将通过此次发行筹集10亿美元。实际数字预计会更高,WeWork表示,计划单独筹集60亿美元的债务融资。

但首先,该公司必须克服可能面临的质疑,招股书显示,2019上半年,WeWork营收15.4亿美元,亏损9.04亿美元。

由于最近优步(Uber)等IPO巨头的巨额亏损引发了越来越多的反弹,WeWork上市的时机颇为棘手。但该公司在文件中坚称,其亏损没有什么好担心的,因为它们代表着对基础设施的投资,从长期来看,这些投资将带来巨大回报。

WeWork表示,只要正确地管理其债务,其业务有一个健壮的未来,部分原因是其房地产管理技术,其会员模式,创建社区的能力,使其会员租赁其空间的成本比会员自己租办公室的成本低66%。该技术包括一系列收购,以扩展WeWork为客户提供的服务。

不管投资者是否相信这个故事,该公司显然对有关工作场所的讨论产生了巨大影响。WeWork成立于2010年,已经筹集了80亿美元的风险投资,由软银风投(SoftBank Ventures)和Benchmark牵头。该文件称,WeWork目前在29个国家的111个城市拥有528个网点,拥有52.7万名会员。

该文件还以非常虔诚的语气提到了其联合创始人兼首席执行官Adam Neumann:“从他与人共同创建WeWork的那一天起,Adam就确立了公司的愿景、战略方向和执行优先级。Adam是一个独特的领导者,他已经证明了他可以同时兼具远见卓识、实干家和创新者的身份,同时作为一个社区和文化创造者让企业社区蓬勃发展。”

但该文件也揭示了Neumann与该公司关系的复杂性,指出他:

  • 他控制着公司的大部分投票权,主要是因为他有公司高投票权股票的实益所有权,这使他拥有每股20票的投票权。
  • 在WeWork的早期,他曾亲自购买了几栋大楼,然后在房东对这种商业模式持怀疑态度的时候,他把这些房子租给了公司。(该公司表示,正在制定出售这些建筑的计划。)
  • 在瑞银集团(UBS AG)斯坦福德分行;摩根大通银行;瑞士信贷(Credit Suisse AG)纽约分行 拥有最高5亿美元的信贷额度 ;截至2019年7月31日,其中约3.8亿美元的本金尚未偿还。Neumman显然用他的股票作抵押,数额不详。
  • 摩根大通银行(JPMorgan Chase Bank)也向他提供了总计9,750万美元的贷款和信贷,这一数字还包括由个人财产担保的抵押贷款。

Neumann和WeWork的财务状况交织在一起,可能会让投资者更加惊讶。

本次IPO承销商包括摩根大通、高盛、美银证券巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行。

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